Podmiotem prawa użytkowania wieczystego może być każda osoba fizyczna lub prawna, która nie jest właścicielem gruntu. Nie jest bowiem możliwe skumulowanie prawa własności i prawa użytkowania wieczystego gruntu w rękach jednej osoby. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 18 marca 1999 r., III CZP 28/94. Powstaje bowiem pytanie