Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości w kodeksie cywilnym znajduje się pomiędzy prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Stanowi ono specyficzne prawo, które polega na oddaniu nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków na czas oznaczony użytkownikowi wieczystemu. Dlatego też niejednokrotnie wielu użytkowników wieczystych zmierza do nabycia uprawnień do nieruchomości stricte właścicielskich. Ustawodawca zagwarantował takim użytkownikom wieczystym możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Uregulowane jest to w ustawie z dnia 29 lipca 2005 r. ze zm. (Dz. U. z 2012, poz. 83) o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Na podstawie powyższej ustawy osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości są uprawnione do wystąpienia z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności. Ustawa wskazuje ponadto, iż z powyższym żądaniem nie mogą wystąpić określeni użytkownicy wieczyści np. wobec których toczy się postępowanie administracyjne zmierzające 
do nabycia nieruchomości lub jej części pod inwestycję celu publicznego. Ponadto z żądaniem takiego przekształcenia mogą wystąpić także osoby 
fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego, a także 
spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży. Dodatkowo ustawodawca przewidział sytuację, w której osoby 
fizyczne i prawne, które uzyskały prawo użytkowania wieczystego lub udział w tym prawie po dniu 13 października 2005 r.,  mogą wystąpić z 
żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Następnie starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej w stosunku do nieruchomości Skarbu Państwa lub wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa w stosunku do nieruchomości będących własnością jednostek samorządu terytorialnego wydają decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Z dniem uzyskania przez decyzję przymiotu ostateczności następuje przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie można dokonać bez uiszczenia przez osobę, na rzecz której następuje przekształcenie, opłaty dotychczasowemu właścicielowi. Wysokość tej opłaty jest ustalana w powyższej decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Co istotne, użytkownik wieczysty może złożyć wniosek, aby rozłożono mu tą opłatę na raty, z reguły na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że użytkownik wieczysty wnioskuje o rozłożenie opłaty na raty na okres krótszy niż 10 lat. Co istotne, ustawodawca uregulował także kwestię oprocentowania rozłożonej na raty opłaty i wskazał, że nieuiszczona jej część podlega oprocentowaniu stosując stopę procentową równą stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Ponadto wierzytelność z tytułu opłaty podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości będącej przedmiotem przekształcenia lub odpowiednio nieruchomości lokalowej, jeżeli przekształcenie dotyczyło udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, związanego ściśle z odrębną własnością lokalu. Wspomnieć należy, że właściwe organy uprawnione są do udzielania bonifikat od opłat, co znacznie może ułatwić użytkownikowi wieczystemu podjęcie decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności. Przy czym należy mieć na uwadze, że w szczególnych przypadkach osoba, która otrzymała bonifikatę zobowiązana być może do jej zwrotu w kwocie równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji.
Niewątpliwie przewidziana powyżej przez ustawodawcę instytucja przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawie własności zagwarantować może, że w przypadkach przewidzianych w ustawie, użytkownik wieczysty będzie miał realną możliwość decydowania o charakterze przysługującego mu prawa.