Istotne z punktu widzenia zbycia prawa użytkowania wieczystego jest kwestia ponoszenia przez nowego nabywcę opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Na zagadnienie to zwrócił uwagę Sąd Najwyższy – Izba Cywilna w wyroku z dnia z dnia 25 listopada 2010 r. w sprawie o sygn. I CSK 692/09.
Sąd Najwyższy w powyższym wyroku potwierdził, iż w razie zbycia prawa użytkowania wieczystego w ciągu roku kalendarzowego zbywca jest zobowiązany do uiszczenia właścicielowi opłaty rocznej w rozmiarze odpowiadającym rzeczywistemu okresowi korzystania przez niego z nieruchomości obciążonej tym prawem (art. 238 KC).

Sąd Najwyższy wskazał, że de lege lata uregulowano kwestię obowiązku ponoszenia opłaty rocznej tylko w niektórych przypadkach ustania prawa użytkowania wieczystego w okresie roku kalendarzowego. Od dnia 22 października 2007 r. obowiązuje regulacja, zgodnie z którą w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego za rok, w którym prawo wygasło, podlega zmniejszeniu proporcjonalnie do czasu trwania użytkowania wieczystego w tym roku (art. 71 ust. 6, Dz.U. z 2007 r. Nr 173, poz. 1218). Skutek w postaci wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego trafnie tu jednak wiążą się z przekształceniem tego prawa w prawo własności nieruchomości, ale już nie z samym tylko zbyciem użytkowania wieczystego w okresie roku kalendarzowego.

Możliwość odpowiedniego redukowania opłaty rocznej przyjęto także w art. 33 ust. 3 GospNierU (w brzmieniu sprzed i po dniu 9 grudnia 2004 r.; Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603). Otóż w razie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego na podstawie art. 240 KC zwraca się m.in. „sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres prawa użytkowania wieczystego”. Niezależnie od tego, jak należało rozumieć prawny sens takiego uregulowania (w odniesieniu do całego okresu prawa użytkowania wieczystego, tj. jedynie do „niewykorzystanych”, przyszłych rat powstałego wcześniej użytkowania; tak np. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2003 r., IV CK 244/02, czy także do „niewykorzystanych” rocznych okresów omawianego prawa), nie sposób jednak kategorycznie przyjmować, że dopuszczalność redukcji opłaty rocznej powinna wynikać z wyraźnego przepisu prawa, wprowadzającego odstępstwo od założonej przez ustawodawcę reguły niepodzielności takiej opłaty. Niezbędne bowiem byłoby odpowiednie zweryfikowanie takiego stanowiska w wyniku odwołania się do prawnego charakteru opłaty rocznej związanej ze stosunkiem użytkowania wieczystego.

De lege lata nie ma wątpliwości co do cywilnoprawnego charakteru opłaty rocznej (także tzw. opłaty pierwszej), wynika ona bowiem ze stosunku cywilnoprawnego, łączącego właściciela z użytkownikiem wieczystym nawet wówczas, gdy źródłem powstania tego prawa rzeczowego (jak w niniejszej sprawie) nie była umowa stron, lecz przepis. Cywilnoprawny charakter opłaty implikuje z kolei zasadniczą kwestię, czy opłatę tę można zaliczyć do ogólnej, dogmatyczno-prawnej kategorii „wynagrodzenia” (odpłatności) w prawie cywilnym, stanowiącego odpowiedni ekwiwalent powiązany z określonymi atrybutami prawa użytkowania wieczystego.

Wskazany wcześniej, drugi nurt orzecznictwa i piśmiennictwa trafnie odpowiada pozytywnie na to pytanie, dostrzegając w opłacie rocznej swoisty ekwiwalent pieniężny za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego, z wyłączeniem innych osób, z nieruchomości gruntowej Skarbu Państwa lub samorządowej, w granicach określonych przez ustawę i zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste (prawnorzeczowy stosunek użytkowania wieczystego w razie powstania tego prawa ex lege). Podstawą prawną obowiązku uiszczania opłaty rocznej jest umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (art. 238 KC; por. też uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2004 r., III CZP 47/04). Skoro opłata roczna (niezależnie od sposobu ustalenia jej wysokości) pozostaje odpowiednio skorelowana właśnie z możliwością korzystania przez użytkownika wieczystego z nieruchomości gruntowej (niezależnie jednak od tego, czy podmiot uprawniony wykonuje takie prawo podmiotowe i istotnie z gruntu korzysta, por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2008 r., I CSK 244/08), a samo użytkowanie wieczyste ze swej istoty pozostaje prawem czasowym (art. 236 KC), nie sposób wymagać tego, aby użytkownik wieczysty był zobligowany uiszczać na rzecz właściciela gruntu opłatę roczną także za ten okres roku kalendarzowego, w którym nie przysługuje mu już to prawo. Oznacza to konieczność odpowiedniego, jurydycznego skorelowania wysokości opłaty rocznej, do której uiszczenia zobligowany został użytkownik wieczysty w danym roku kalendarzowym, z rzeczywistym okresem przysługiwania mu omawianego prawa rzeczowego.

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku wskazał ponadto, iż na koncepcję tzw. niepodzielności opłaty rocznej, tj. nieuzależnienia jej rozmiaru od czasu trwania użytkowania wieczystego w ciągu roku kalendarzowego, która jest mało klarowna także z dogmatycznego punktu widzenia. Po pierwsze, opłata roczna nie jest przecież świadczeniem niepodzielnym w rozumieniu art. 379 § 2 KPC. Po drugie, wspomniana „niepodzielność” mogłaby być rozumiana jedynie w ujęciu podmiotowym, skoro w ciągu danego roku kalendarzowego mogłoby dojść do zmiany podmiotu uprawnionego (art. 232KC), a obowiązek uiszczenia opłaty rocznej w pełnym zakresie miałby obciążać zawsze podmiot zachowujący status użytkownika wieczystego przynajmniej na początku roku kalendarzowego. Po trzecie, wspomniana koncepcja „niepodzielności” opłaty rocznej w aspekcie podmiotowym pozwala na stwierdzenie, że u jej podstaw leży założenie o jakby gwarancyjnej funkcji tej opłaty, skoro ponosi ją jedynie pierwszy (w danym roku kalendarzowym) użytkownik wieczysty, a właściciel gruntu nie ma żadnego wpływu na obrót prawem użytkowania wieczystego. Po czwarte, eksponowanie „niepodzielności” opłaty rocznej usuwa nietrafnie na plan dalszy zasadniczą kwestię prawną, jakimi elementami stosunku użytkowania wieczystego należy wiązać opłatę roczną, tj. z danym ustanowieniem tego prawa (opłata „za ustanowienie użytkowania”), czy z możliwym czasem korzystania z gruntu przez uprawnionego.

Warto jeszcze zwrócić uwagę na obserwowane zjawisko postępującej komercjalizacji prawa użytkowania wieczystego w ostatnim okresie. Jeżeli jeszcze w zamyśle twórców ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce w miastach i osiedlach (t.j. Dz.U. z 1969 r. Nr 22, poz. 139 ze zm.) prawo użytkowania wieczystego gruntów miało stanowić „formę prawną taniego udostępnienia gruntów państwowych pod budownictwo mieszkaniowe” (tak też np. uzasadnienie uchwały z dnia 8 grudnia 2003 r. III CZP 47/04), to obecna, wyraźna tendencja do stałego, sukcesywnego podnoszenia (aktualizacji) opłat rocznych i intensyfikacja obrotu prawem użytkowania wieczystego (art. 232 KC) oznacza z pewnością znaczne odejście praktyki gospodarczej (i samej praktyki właścicieli gruntów) od wspomnianych założeń ustawodawczych. Co więcej, w obrocie prawnym między przedsiębiorcami (jak w rozpoznawanej sprawie) obrót prawem użytkowania wieczystego, powiązanego z koniecznością uiszczenia opłat rocznych (art. 238KC), stanowi istotny element kalkulacji ekonomicznej.

W sporze o prawną dopuszczalność de lege lata redukcji opłaty rocznej stosownie do okresu korzystania z nieruchomości gruntowej przez użytkownika wieczystego nie może jednak mieć decydującego znaczenia wzgląd na sytuację prawną właściciela gruntu uprawnionego do uzyskania opłaty rocznej (wierzyciela). Niewątpliwie właściciel gruntu (z wielu powodów) zainteresowany jest uzyskaniem pełnej opłaty rocznej już w pierwszym kwartale danego roku (verba legis: „w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok”) niezależnie od późniejszych, ewentualnych zmian użytkowników wieczystych (art. 232 KC). Jednakże wspomniany interes prawno-ekonomiczny właściciela (wierzyciela opłaty rocznej) nie może przemawiać za taką interpretacją art. 238 KC i przepisów GospNierU dotyczących opłaty rocznej, z której wynikałaby jak gdyby gwarancyjny (dla właściciela) jej charakter (obowiązek zapłaty opłaty przez podmiot mający status prawny użytkownika wieczystego w początku danego roku kalendarzowego i wyłączenie proporcjonalnej redukcji opłaty w razie zbycia prawa użytkowania wieczystego w ciągu roku kalendarzowego). Jednocześnie należy stwierdzić, że zbycie użytkowania wieczystego przez pierwotnego użytkownika wieczystego w ciągu roku kalendarzowego nie ogranicza możliwości prawnej uzyskania należności z tytułu opłaty rocznej od nabywcy użytkowania wieczystego. W literaturze i orzecznictwie Sądu Najwyższego (zob. np. wyrok z dnia 16 grudnia 1999 r., II CKN 639/98, OSNC 2000, z. 6, poz. 121) trafnie bowiem przyjmuje się, że obowiązek zapłaty opłaty rocznej jest ściśle związany z prawem użytkowania wieczystego i obciąża każdoczesnego użytkownika wieczystego.

Jeżeli zatem zobowiązanie do zapłaty opłaty rocznej należy ujmować jako element prawnorzeczowego stosunku użytkowania wieczystego (art. 233 KC, art. 238 KC), to zobowiązanie takie można zaliczyć z pewnością do kategorii tzw. zobowiązań realnych obciążających z woli ustawodawcy każdego nabywcę prawa użytkowania wieczystego w okresie roku kalendarzowego (art. 238 KC). Jest to wystarczający i ogólny tytuł do żądania przez wierzyciela uiszczenia stosownej części opłaty rocznej także od nabywcy użytkowania wieczystego. W każdym razie w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste mogły być umieszczone odpowiednie klauzule umowne dotyczące obowiązku zapłaty opłaty rocznej w razie zbycia użytkowania w ciągu roku kalendarzowego.
Z przedstawionych względów należało podzielić – przy przyjęciu innej argumentacji prawnej – podniesione w skardze kasacyjnej pozwanego zarzuty naruszenia art. 238 KC i art. 71 ust. 1 i ust. 4 GospNierU. Istniały zatem podstawy do uchylenia zaskarżonego wyroku i oddalenia apelacji strony powodowej (art. 39815 § 1KPC).

źródło: www.sn.pl